закон

Инвестирование в недвижимость в Израиле

14.03.2017

В недавней беседе с Марком Ойгманом, экс-главой представительства Банка «Апоалим Швейцария LTD» в Российской Федерации, вице-президентом Российского Еврейского Конгресса и Управляющим Директором банка SAFRA SARASIN в Женеве мы затронули вопросы, связанные с банками и банковским регулированием как внутри Израиля, так и за его пределами.

Вторая часть разговора посвящена вопросам инвестирования в израильскую недвижимость и особенностям этой сферы израильской экономики.

 

  • А что касается рынка недвижимости? Общество в Израиле делится на две категории: одни считают, что последовательный рост недвижимости явно доказывает, что недвижимость в стране и дальше будет расти, а другие придерживаются мнения, что недвижимость в Израиле – это мыльный пузырь, который рано или поздно лопнет. А вы к какой категории относитесь?
  • Я определенно не считаю, что опираясь на предыдущие восемь лет можно сделать вывод на будущее. Если следовать такой логике, то за год до начала роста недвижимости все бы полагали, что падение цен продолжится, и занимали бы выжидательную позицию. Возьмем не восемь последних лет последовательного роста недвижимости, а предыдущие десять лет– и тогда в реальном исчислении мы увидим, что недвижимость не поднялась в цене, а упала! Вот такой вот парадокс. После кризиса 2008-2009 годов все рынки в течение 8 лет непрерывно росли, кстати, по всему миру. Поэтому анализ последних лет не может служить базой для выводов на будущее – по крайней мере, быть единственным основанием для этого.
  • То есть, никаких прогнозов быть не может? Покупка недвижимости – это лотерея?
  • Давайте по-другому: посмотрим, какие аргументы говорят нам, что рынок недвижимости будет расти, а какие – что он будет падать. Во-первых, в стране относительно низкие процентные ставки. Это значит, что вложения в недвижимость будут более выгодными, чем банковский депозит. Даже с учетом всех налогов, расходов на маклеров и адвокатов инвестор получит 3%-4% прибыли. Мы ожидаем, что будет постепенный рост процентных банковских ставок, но пока это только предположения. Поэтому пока этот аргумент призывает вкладывать деньги в недвижимость. Кроме того, в Израиле наблюдается постоянный прирост населения: и за счет репатриации, и за счет высокой рождаемости. Темпы строительства и роста не равны друг другу: строят меньше, чем существующий и ожидающийся рост.

 

  • Тем не менее, строят очень много!
  • Верно, и потому однажды эти факторы уравновесят друг друга. Но по факту — сегодня спрос на жилье выше предложения. Кроме того, посмотрите, кто сегодня репатриируется в Израиль: среди новых репатриантов очень много состоятельных людей! В Израиль в последние годы репатриируется по 5-7 тысяч семей из России, Украины, Франции. Среди них достаточно семей, обладающих финансовой возможностью купить как минимум одну квартиру.

 

  • А аргументы против роста?
  • Они тоже есть: во-первых, как мы уже упомянули, стремление к налоговой прозрачности привело к тому, что ввести сегодня деньги в Израиль довольно проблематично. Поэтому многие потенциальные покупатели недвижимости просто не могут это сделать.

 

  • Да, вы рассказывали о вполне понятном возмущении очень состоятельного покупателя, который, приехав в Израиль и присмотрев себе дорогую недвижимость, попросту не смог оформить сделку – банки отказались принимать его деньги.
  • Еще десять лет назад в Израиль можно было приехать с чемоданом наличных денег и приобрести здесь недвижимость. Сегодня это нереально, а станет еще сложнее.

 

  • Ну, вряд ли это очень весомый аргумент в пользу того, что недвижимость не будут покупать: ведь речь в этом примере идет о недвижимости элитарной, дорогостоящей.
  • Вы правы, если речь идет о приобретении недвижимости для жилья. Если речь идет о инвестиции, то состоятельные люди часто покупают именно средние и дешевые объекты в этой цели. Но этот аргумент действительно стоит принимать осторожно. А вот другой аргумент в пользу того, что хорошо бы повременить с инвестициями в недвижимость: в Израиле, несмотря на стабильный рост экономики в целом, становится все более ощутимой разница между средним классом и богатыми людьми. Как одно из последствий этой тенденции, израильтянам все тяжелее и тяжелее купить недвижимость в стране. Еще 10 лет назад гораздо больше людей могло позволить себе купить квартиру в Израиле. Сейчас – нет: потому что за эти 10 лет зарплаты среднего класса выросли гораздо меньше, чем цены на недвижимость.

 

  • Экономическая ситуация стала очень сложной?! При том, что экономика стабильна и развивается активно?
  • С первым я соглашусь частично – экономика в Израиле развивается скорее стабильно, нежели активно. Доля роста экономики, которая остаётся у среднего и низкого социо-экономического класса, не достаточна, на мой взгляд. Этим классам становится все тяжелее справляться со своими экономическими бытовыми задачами в целом и с задачами обеспечения жилья в частности. Представьте себе, что два человека получают одинаковую зарплату – по $100 000 в год. Но при этом на пару таких человек приходится двадцать тех, кто получает по 10 000 в год. Суммарно и первая, и вторая категории создают оборот в $200 000 каждая по стране. Однако если мы увеличим заплату на 5%, то первая наша группа из двух человек будет зарабатывать по 105 000 в год, а вторая – по 10 500. Первые получили ощутимую добавку к зарплате, вторые получили деньги, которые особенно ни на что повлиять не могут. Более того, если первые благодаря своей прибавке могут позволить себе больше, чем раньше, то вторые – меньше, потому что рост их доходов отстает от роста цен. Вот это и происходит в стране. Поэтому смотреть в целом на экономику недостаточно – следует обращать внимание на распределение этого роста между разными сегментами.

 

  • Жаль, что стабильность и сила национальной валюты ничего не решают
  • О, решают! Шекель действительно очень сильная валюта, и это, кстати, тоже является аргументом в пользу роста цен на недвижимость. Если бы я сегодня принимал решение, инвестировать ли в недвижимость в стране или подождать – я бы однозначно покупал, но очень выборочно. Я бы делал ставку на рост недвижимости для среднего класса – не дорогой и не слишком дешевой. У меня есть основания предполагать, что очень дорогая недвижимость немного упадет в цене, а средний рынок будет стабильно расти. Естественно, есть влияние и места объекта на ценовую динамику.

 

  • И где бы вы купили недвижимость сегодня?
  • Я никогда не занимался точными подсчетами и сбором аналитики, но в 90% случаев недвижимость на периферии, которая становится более развитой инфраструктурно, растет в цене быстрее. Провели транспортную развязку и добираться стало удобнее – ждите роста цен. Улучшили инфраструктуру – рост будет наблюдаться. Еще интересный момент: после коллапса падают цены на такую недвижимость в таких районах медленнее всего. Если мы посмотрим на рост цен на недвижимость по стране за последние 10 лет, мы обнаружим, что самые высокие показатели (в процентном выражении) были в самых, казалось бы, неожиданных районах страны: в Афуле, в Кирьят-Гате, в Беер-Шеве. Более низкие рост цен на недвижимость наблюдался в дорогих городах, таких, как Тель Авив, Раанана, Герцлия.

 

  • Быть такого не может!
  • Может и есть. Поэтому прежде чем инвестировать в недвижимость, нужно ответить себе на вопрос – хочу ли я купить квартиру для себя или вложить деньги в бизнес-проект? Многие путают эти понятия и пытаются совместить, но это практически никогда не срабатывает: все, чего ты хочешь для себя лично – это, чаще всего, расход, а не инвестиция. Все, чего ты хочешь ради чистых сухих цифр, устроено по-другому и требует другого подхода. Можно одновременно и потреблять, и получать доход, но, как правило, это не самая эффективная инвестицией. Поэтому, есть смысл инвестировать в недооценённые места, в которых намечаются какие-то серьезные положительные изменения: строительство университета, прокладка железной дороги, завод. В течение следующих 5 лет планируется перевести на юг израильскую армию. Это значит, что многие средние армейские чины вместе со своими семьями будут туда перебираться и покупать квартиры там. Поэтому я считаю, что это придаст дополнительный толчок ценам на квартиры в Беер-Шеве, например. Гораздо сильнее, чем квартиры в центре страны.

 

  • Вы в одном из интервью говорили, что вы как израильтянин очень приветствуете новую алию. Почему она вообще возникла? Ведь после 90-х вроде уехали все, кто уехать хотел, и остались те, кому было комфортно оставаться.
  • По моим личным наблюдениям, одна из основных причин этой волны репатриации – налоговые ужесточения и ухудшение экономического уровня страны, откуда едут в Израиль новые репатрианты. Люди предпочитают перестать быть валютным или налоговым резидентом страны исхода, и при условии правильного (я подчеркиваю – правильного!) структурирования своих активов гораздо выгоднее быть израильским налоговым резидентом,. Кроме того, я искренне надеюсь, что помимо экономических факторов, люди едут в Израиль и по идейным соображениям. Французские евреи размышляют, кстати, точно так же: во главу угла ставится ухудшившаяся налоговая ситуация.

 

  • Ну, во Франции в последние годы можно наблюдать очередную волну антисемитизма.
  • Да, и это тоже серьезный фактор за отъезд в Израиль, которым руководствуются многие французы. В России, кстати, антисемитизма такого уровня я не наблюдаю. Мне как обывателю кажется, что это очень уютная для проживания евреев страна.

 

  • Марк, вопрос о стране… Россия очень долгое время напоминала всем эдакий современный Клондайк – стоит воткнуть палку в землю, и через год палка начнет плодоносить золотыми монетами. Как вы думаете, время быстрых и легких денег в стране прошло безвозвратно или может еще вернуться?
  • Такой длинный и положительный рост экономики наблюдался не только в России, он характерен для многих стран. В Бразилии, Чили и Китае происходило тот же самый, или даже более активный рост экономики. Любой развивающийся рынок очень нестабилен: периоды бурного роста заменяются периодами стагнации и обвалов и наоборот. Поэтому я уверен, что это время в Россию вернется. А вот когда – вопрос более сложный и непредсказуемый. Возможно, через два года, возможно, через двадцать. Это в основном связано с ценами на газ и на нефть.  А вот прогнозировать поведение цен на эти природные ресурсы совершенно невозможно, это, на мой взгляд, спекуляция. Поживем – увидим. Но поле чудес еще обязательно вернется.
  • Что вы намерены делать сейчас, после того, как закрылось московское отделение банка Апоалим?
  •  Я, вместе с командой профессиональных банкиров, начинаю работать в Банке с еврейскими корнями SAFRA SARASIN в Женеве. Мы будем продолжать действовать на территории этого замечательного треугольника — Россия-Швейцария-Израиль, воплощая в жизнь все те идеи, с разговора о которых мы наше интервью.

© Беседовала Севиль Велиева

 

 

 

Рассылка
  • Рубрики
  • Copyright © 2016 - 2017 Pareto Capital 80/20 ltd.
    Правовая оговорка | Site Credits