закон

Ипотека и недвижимость в Израиле — для иностранцев. Интервью с Александром Водовозом

18.06.2017

александр водовозИзраильская недвижимость давно не рассматривается как домик у самого синего моря ни внутри Израиля, ни за его пределами. Она превратилась в вариант перспективного инвестирования финансовых потоков с возможностью получения солидной прибыли после ее продажи или от сдачи ее в аренду. Ну, а бонусной функцией по-прежнему является ее использование в качестве заграничного дачного участка с прямым выходом к морскому побережью.

Перечисленные плюсы с лихвой покрывают незатронуты минусы. Впрочем, покрывают ли? На что может рассчитывать потенциальный зарубежный покупатель израильской недвижимости? Какие кнуты и пряники заготовлены для него системой израильских банков? Не обратится ли в полночь трехкомнатная с видом на море в тыкву?

О подводных камнях и гарантиях, связанных с оформлением сделок о купле-продаже недвижимости в Израиле — в беседе с Александром Водовозом, совладельцем агентства BMC.

— Начнем с общего вопроса: могут ли иностранные резиденты приобрести недвижимость в Израиле, получив ипотеку в израильском банке?

— Общий ответ заключается в том, что любой человек может получить в израильском банке ипотеку, независимо от гражданства и страны проживания. Однако необходимо иметь в виду, что чтобы получить ипотеку, необходимо представить израильскому банку доказательства своих доходов. В некоторых странах возможно взять ипотеку без предоставления такой информации, но в нашей стране это невозможно. Поэтому главный фактор при утверждении ипотеки, которым руководствуется банк – это наличие доходов, доказывающих платежеспособность потенциального покупателя. Сумма доходов должна равняться 300% от месячной выплате от ипотеки: это доказывает банку, что человек будет способен ежемесячно погашать свои выплаты по ипотеке.

— Кем являются ваши клиенты-иностранцы и откуда они?

— Кроме «классических» иностранцев самый распространенный наш клиент – это обладатель гражданства Израиля, проживающий или работающий в другой стране, чаще всего, в России, Америке или Франции. Реже встречаются случаи, когда заинтересованный в покупке человек проживает в Казахстане, Узбекистане, Украине или Грузии.

— Страна проживания имеет значение?

— Израильские банки охотно предоставляют ипотеки иностранцам, проживающим в Америке или в странах Западной Европы. Для россиян или жителей постсоветского пространства ситуация гораздо сложнее. Во-первых, требуется предоставить больше документов, и документов более замысловатых. Но даже это не гарантирует получения ипотеки, потому что банки ставят их достоверность под сомнение и проверяют их гораздо тщательнее. Более того, даже внутри этой градации существуют подразделения: жителю России получить ипотеку проще, чем жителям других стран бывшего СССР. Скажем прямо, последним израильские банки сегодня не одобрят ипотеку, за исключением того, что заявитель предъявит справку-подтверждение доходов, выданную крупной аудиторской компанией. Речь идет о «большой четверке», а это, как вы понимаете, дорого и сложно и исчисляется десятками тысяч долларов. Но это то, что нужно, чтобы в достоверность ваших доходов в Израиле поверили.

— Почему банки так перестраховываются в отношении определенных иностранцев?

— Они опасаются поддельных документов. Ипотека – это ведь длительная ссуда, поэтому если человек проживает в экономически нестабильной стране, банк хочет быть абсолютно уверенным, что цепочка его доходов не будет прервана. Итак, как мы видим, банк делает все возможное, чтобы обезопасить себя. На мой взгляд, это излишняя перестраховка: ипотечное кредитование иностранных резидентов в Израиле составляет всего 50%-60%, что немного, плюс сама квартира является гарантом сама по себе. Да и рынок предлагает альтернативные решения, и даже когда отсутствуют официальные доходы, получить средства все равно можно в некоторых случаях.

— Что значит «альтернативные решения»?

—  В Израиле сейчас вышел новый закон о кредитных компаниях, который оговаривает условия капитализации и прочих условий, при которых компания может выдавать кредиты. Существуют компании, которые выдают кредиты даже в отсутствие официальных доходов. Там выше, чем в банках, процентные ставки, но даже они не могут сравниться с российскими процентными ставками.

— И все же вернемся к классической схеме получения ипотеки в банке. Как банки проверяют подлинность предоставляемой информации?

— Позвольте начать с того, чего израильские банки не делают: они не запрашивают информацию у налоговой инспекции. Вместе с тем, банк… гуглит информацию о своем потенциальном клиенте.

— Что делает, простите?

— Запрашивает поиск в гугле и сопоставляет предоставленную информацию с существующий в интернете. Анализирует информацию в открытом доступе, мониторит социальные сети. Банки ищут любую информацию, особенно их интересует привлечение к уголовной или административной ответственности, любые тревожные сигналы. Банк, как будущий финансовый контролер, пытается обезопасить себя от возможных проблем и показать, что он сделал все возможное, чтобы собрать достоверную информацию. Этим целям служит все вместе: и google, и справка из налоговой инспекции за два года с оригинальной печатью, и справка от бухгалтера из серьезной аудиторской компании. Если речь идет об электронных документах, то к ним прилагается справка о подачи таких документов.

— И просителю-иностранцу нужны гаранты, так же, как израильтянам?

— Нет, гаранты ему не нужны. Более того, тут это может быть использовано для других целей. Предположим, у покупателя в Израиле живут родители, у которых есть в собственности квартира. В этом случае существующая собственность может быть заложена, чтобы получить максимально выгодную ссуду. В этом случае сам покупатель выступает гарантом в отношении родительской квартиры. Бывает и другое: существующая в Израиле квартира закладывается, чтобы приобрести собственность за рубежом. Это позволяет аккумулировать определенную сумму и вывести ее за границу.

— Каким должен быть уровень доходов иностранного резидента, чтобыпоследний получил шанс на ипотечное кредитование?

— Это зависит от того, является ли субьект предпринимателем, наемным служащим или владельцем компании, который выписывает себе дивиденды или зарплату. Для каждого случая пакет документов отдельный, общим является только одно: все доходы должны быть получены официально. Это условие номер один. Второе условие – отображение и прозрачность. Доходы должны отображаться на текущем счете в российском банке. Если человек является предпринимателем, существуют небольшие поблажки, но в общем и целом, человек должен показать движения на банковском счете и уровень дохода, о котором заявляет. А непосредственно уровень доходов, который заинтересует банк, зависит от выбранной квартиры. Скажем, люди покупают недорогую квартиру за 500 000 долларов. В этом случае они могут получить ипотеку на сумму от 250 000 до 350 000 долларов. По такой ипотеке месячная выплата составит около 2000 долларов США, поэтому месячный доход должен составлять примерно 6000 долларов США.

— Так вот как складываются те самые 300%, о которых вы упомянули в начале беседы! То есть банку важно видеть, что после выплаты ипотеки у покупателя недвижимости останется еще около 70% бюджета?

— Верно. При этом крайне важно показать, что этот доход стабилен. Если для израильтян достаточно показать доход за два последних месяца, то иностранным гражданам придется показать уровень стабильного дохода за два последних года.

— В одном из интервью вы говорили, что израильтянам в Израиле начать подготовку ко взятию ипотеки и покупке квартиры следует за год, а то и за полтора до самой покупки. За какой срок следует начать подготовку иностранным резидентам, мечтающим о своем уголке в стране?

— Оптимально — за два года. Это время уходит на приведение в порядок счетов, уровня официальных доходов и других важных моментов. В конце концов, нужно почистить о себе данные в интернете и привести их в порядок. Опыт моей работы показывает, что абсолютно «чистых» покупателей не существует, поэтому эти несколько лет нужны всем.

— Давайте рассмотрим гипотетический случай. Существует клиент, не  собирающийся репатриироваться в Израиль, но желающий приобрести недвижимость здесь, обращается к вам за помощью. Вы поможете ему подобрать квартиру, прежде всего?

—  Нет, мы не занимаеся риэлторскими вопросами. В случае необходимости и исходя из нашего опыта на этом рынке мы, конечно, можем посоветовать ему специалистов для поиска квартиры, но мы как компания занимаемся предоставлением сугубо финансовых услуг.

— А из каких стадий будет складываться ваше с ним сотрудничество при условии, что в стране его нет?

— Тогда прежде всего мы проведем консультацию по телефону. Я объясню, какие услуги мы можем предоставить, потом я перешлю пакет документов с подробным описанием процесса и списком документов, который мне необходимо предоставить. Мы подписываем дистанционно договор об оказании услуг и доверенность, по которой я представляю своего клиента. Эта доверенность позволяет мне представлять интересы клиента в банках Израиля. Она двуязычная, разумеется.

— Сколько раз вашему клиенту нужно будет прилететь в Израиль?

— От нуля до одного. Единственное, чего я не могу сделать на основании выданной мне клиентом доверенности – это подписать договор о получении денег с банком. Он должен сделать это сам – это и есть тот самый один раз когда ему придется приехать в Израиль.

— А вы говорили, что этого может и не потребоваться.

— Верно. Оформление так называемой безотзывной доверенности, по которой  мне предоставляется право на получение ипотеки вместо клиента, сократит количество поездок в Израиль до нуля. Такая доверенность имеет ряд нюансов: она может быть оформлена только израильским нотариусом, потому что российские нотариусы не имеют права оформлять такую доверенность по закону РФ. Поэтому в тех случаях, когда клиент не возражает против оформления такой безотзывной доверенности, она офомляется на территории РФ в присутствии нотариуса из Израиля.

— В заключение парочка не процессуальных, а материальных вопросов. Исходя из вашего опыта, в каком регионе Израиля сейчас выгоднее всего покупать сегодня недвижимость, чтобы извлечь максимальную выгоду?

— Действительно, если раньше люди покупали квартиру просто на море, в зависимости от бюджета, то сейчас покупатели стремятся заработать на недвижимости. Мы работаем на этом рынке уже 10 лет, и я могу с уверенностью утверждать, что динамика рынка за этот период претерпела серьезные изменения. Критерий «домик у моря» перестал быть актуальным. Сейчас покупают квартиры либо с перспективой перестройки их в будущем (в Израиле проект перестройки и обновления старых домов называется «Тама-38»), либо нежилую недвижимость, с целью сдачи ее в аренду, либо жилье в переферийных районах. Жилье у моря, по всей видимости, себя уже исчерпало, и там цены расти особо не будут.

— И какие проекты заслуживают внимания?

— Например, израильтяне сейчас активно покупают жилье в городе Хориш. Это новый город, цены сейчас там очень низкие, поэтому предполагается, что они будут расти. Помимо этого, многие израильтяне и иностранцы заинтересованы в строительстве: они покупают участки для возведения многоэтажных домов либо вилл. Это, пожалуй, самый востребованный на сегодня вид инвестиции в недвижимость: покупка участка для строительства многоквартирного дома. Если же человек ищет жилье для жизни и руководствуется, в первую очередь, соображениями «море, солнце и песок», он выбирает прибрежный город: в Натании и в Бат-Яме цены будут примерно одинаковыми, в Тель Авиве цены будут выше в пять-шесть раз, по сравнению с этими городами, а в Герциии – в два-три раза. Исходя из бюджета и целей покупатель и формирует свой запрос.

— Из ваших слов вытекает что иотеку можно получить и на нежилую недвижимость?

— Вполне. Она будет короче, она выдается максимум на 15 лет. Условия получения ипотеки на нежилую недвижимость в чем-то чуть лучше, в чем-то чуть хуже, но глобально выходит баш на баш. Поэтому покупатель принимает окончательное решение самостоятельно.

— Напоследок давайте обсудим одну большую головную боль иностранных покупателей недвижимости. Люди сталкиваются с тем, что банки отказываются признавать деньги, которые ввозил в страну покупатель в качестве первоначального взноса, и сделки купли-продажи недвижимости срываются.

— На самом деле, существуют и фирмы, которые могут помочь легально и официально ввести легально и официально заработанные деньги, и решения для ввода денег в Израиль. В целом, банки интересуются способом заработка денег. Но в каждом случае решение индивидуально и определяется на базе конкретного случая. Единственное, что следует принимать во внимание в любом случае – речь идет только о «чистых деньгах».

— Что еще важно знать потенциальному покупателю израильской недвижимости?

— Еще важно знать, что в Израиле введено обязательное страхование жизни и недвижимости – это обязательное условие для получения ипотеки. В случае, если ипотека превышает 2 млн шекелей, то страховка делится между 2-3 страховыми фирмами, в каждой из которых кредит будет застрахован на сумму, не превышающую 2 млн. шекелей. Если же страхование происходит в одной фирме на сумму свыше 2 млн шекелей, необходимо медицинское страхование жизни и здоровья заявителя, оформленное только в Израиле израильскими врачами.

— Страховка нужна во всех случаях без исключения?

— Кроме покупки коммерческой недвижимости. Во всех остальных случаях страхование необходимо, и ни цена, ни прочие условия не имеют никакого значения.

© Беседовала Севиль Велиева

Рассылка
  • Рубрики
  • Copyright © 2016 - 2017 Pareto Capital 80/20 ltd.
    Правовая оговорка | Site Credits